O Comitê de Política Monetária (Copom) manteve em 13,75% ao ano a meta para a Selic na reunião de 4 de novembro de 2026. A decisão foi unânime, segundo a Agência Brasil. Para quem procura financiamento imobiliário, o número serve de referência para o ambiente de juros, mas não é a taxa que o banco necessariamente vai oferecer. O comunicado não reajusta automaticamente as prestações dos contratos em vigor. Neles, o que determina a evolução do saldo e das parcelas são as regras pactuadas, entre elas a eventual correção por um indexador.
A proposta do banco tem números diferentes
A taxa de juros remunera o valor emprestado. Já o Custo Efetivo Total, conhecido como CET, reúne em uma taxa anual os juros e despesas da operação, como tarifas, tributos e seguros cobrados do cliente. A Resolução nº 4.881 do Conselho Monetário Nacional exige que a instituição apresente o CET antes da contratação. Isso permite enxergar encargos que não aparecem quando se compara apenas a taxa anunciada. Uma comparação mais clara começa por propostas com o mesmo valor financiado e prazo, sem confundir uma entrada maior com um empréstimo mais barato.
O que o CET não consegue mostrar
O artigo 5º da resolução determina que referenciais que variam ao longo da operação, como índices de preços ou taxas flutuantes, fiquem fora do cálculo do CET e sejam informados no demonstrativo. Isso não significa que não serão cobrados: se o contrato prevê correção, sua aplicação segue a cláusula contratual. A Caixa explica que modalidades de crédito habitacional podem usar, por exemplo, a Taxa Referencial (TR) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Dois financiamentos com CETs parecidos, mas indexadores diferentes, podem produzir trajetórias distintas de prestação e saldo devedor. A simulação ajuda a visualizar essa exposição, mas não prevê a inflação.
A primeira prestação conta só parte da história
A Caixa também distingue o Sistema de Amortização Constante (SAC) da tabela Price. No SAC, a parcela do pagamento que reduz o principal é constante antes da aplicação de eventuais correções, e o componente de juros tende a diminuir à medida que o saldo cai. Na Price, em condições equivalentes e sem correção, a prestação de principal e juros começa menor, mas a dívida é amortizada mais lentamente no início. Isso tende a elevar o total de juros quando se mantêm o mesmo prazo e a mesma taxa. Em uma proposta real, seguros e correções podem alterar o valor mensal cobrado, inclusive quando a simulação apresenta uma prestação inicial estável.
Como ler a simulação
O demonstrativo deve ser lido junto com o cronograma de pagamentos. Além da entrada e da primeira parcela, vale conferir quanto do saldo será abatido nos primeiros anos, quais seguros estão incluídos e se o prazo ou a taxa dependem de alguma condição comercial. Para quem já tem contrato, a pergunta é outra: qual cláusula define a atualização e em que data ela se aplica? A decisão de novembro confirma a taxa básica naquele momento. Não confirma quanto cada banco cobrará em uma proposta futura nem permite concluir, por si só, que uma prestação existente vai subir ou cair.
